Пай выплачен, но право собственности не оформлено. Право собственности на кооперативную квартиру возникает у пайщика с момента полной выплаты пая. Даже если кооперативная квартира не оформлена в ЕГРН – собственником все равно считается пайщик. Пай выплачен, но право собственности не оформлено. Право собственности на кооперативную квартиру возникает у пайщика с момента полной выплаты пая. Даже если кооперативная квартира не оформлена в ЕГРН – собственником все равно считается пайщик. подать заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, на которое оформляется право; после получения судебного решения обратиться в Росреестр для регистрации права собственности. Договор пая в ЖСК, или договор участия в долевом строительстве представляет собой юридический документ, после подписания которого гражданин приобретает право на часть жилой площади в строящемся доме.
Право собственности с момента выплаты пая - гражданское законодательство и судебные прецеденты
| Право собственности с момента выплаты пая - гражданское законодательство и судебные прецеденты | Право собственности на квартиру возникает с момента полной оплаты пая, и только потом ее можно регистрировать в ЕГРН. Поэтому если супруги выплачивали пай вместе, а потом развелись до регистрации права собственности, они оба имеют право на недвижимость. |
| Наследство кооперативной квартиры – порядок наследования |Оформление наследства в году | Гражданин, не являющийся собственником недвижимого имущества, к которому относите жилой дом, но добросовестно и открыто владеющий им как собственник в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на этот дом. |
| Какие бывают документы-основания при сделках с недвижимостью | Что означает сказанное применительно к кооперативным квартирам. Если член кооператива А выплатил свой пай до 1990 года, за ним признается право собственности, если А либо жив, либо если его смерть наступила после 1 июля 1990 года. |
Договор пая при покупке квартиры что это
Это связано с тем, что в советском законодательстве такие положения отсутствовали. Основной причиной отказа, как правило, является недоказанность одного из юридических фактов, необходимых для приобретения права собственности по ст. К примеру, несоблюдение какого-либо из обязательных требований к факту владения», — говорит адвокат, основатель AVG Legal Алексей Гавришев. Причина — наследники соседней недвижимости не проявили к своей собственности никакого интереса. Местные суды отказали истице, а Судебная коллегия Верховного суда встала на ее сторону.
Гражданка получила много лет назад по договору дарения от бывшего собственника половину дома и фактически владела больше 15 лет всем домом и землей как собственными. Второй половиной владели два собственника, но имуществом не пользовались. Верховный суд пояснил, что человек может получить право собственности на имущество, у которого нет собственника, он неизвестен или у которого есть хозяин, но он либо отказался от него, либо утратил право собственности по иным основаниям.
Проверить доверенность по номеру, дате и данным нотариуса можно на специальном сайте Федеральной нотариальной палаты. Если доверенность есть в реестре, значит, она как минимум не поддельная.
Полномочия поверенного. Иногда выдают генеральные доверенности, то есть доверенности на совершение любых юридически значимых действий: с такой доверенностью поверенный может ходить по инстанциям, чтобы согласовать перепланировку, а может продать квартиру. Иногда полномочия поверенного ограничены: например, он вправе найти покупателя, но не вправе подписать договор — нужна подпись собственника. Нужно проверить, совпадают ли полномочия поверенного с тем, что описано в договоре купли-продажи: имеет ли он право подписи, может ли представлять доверителя в МФЦ и Росреестре, оформлять регистрацию прав.
ЖК и ЖСК являются собственниками имущества, переданных им денежных средств и купленного жилого дома. Членом ЖК и ЖСК может быть лицо, достигшее 18 лет, нуждающееся в улучшении жилищных условий и постоянно проживающее в данном населенном пункте. Члены кооператива приобретают соответствующее жилое помещение только в пользование, сохраняя право собственности лишь на пай паенакопление. По своей юридической природе пай представляет собой не имущество в натуре, не деньги и не долю в праве собственности, а обязательственное право требования выплаты соответствующей суммы при выходе из кооператива. Однако наличие такого права, основанного на членстве в ЖК и ЖСК, становится одновременно главным основанием для предоставления в пользование определенного имущественного объекта, остающегося кооперативной собственностью. Лицу, принятому в члены ЖК ЖСК по решению членов общего собрания, предоставляется квартира, причем решение общего собрания приобретает юридическую силу лишь после утверждения соответствующим органом местной администрации и выдачи ордера.
Гражданин вправе обратиться в суд с иском о защите нарушенного или оспариваемого права на пользование жилым помещением, в частности, при отказе в выдаче ордера на жилое помещение, за которое не выплачен паевой взнос, а также при отмене решения общего собрания о приеме его в члены ЖК ЖСК. До выплаты паевого взноса пайщик обладает следующими правами: проживать со своей семьей в предоставленной ему квартире в доме кооператива; добровольно выбыть из ЖСК; в установленном порядке передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи; получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий; произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение, в том числе в доме государственного или общественного жилищного фонда, либо на жилой дом, принадлежащий гражданину на праве собственности. Члену ЖСК принадлежит лишь право владения, пользования и ограниченного распоряжения предоставленным ему помещением. В то же время пайщик обязан выполнять требования устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями. По мере выплаты ими своих паевых взносов которые по общему правилу вносятся не полностью в момент создания кооператива ,а в рассрочку пайщики становятся собственниками жилых помещений, так как кооператив теряет на них всякие имущественные права. После выплаты паевых взносов членами кооператива, последний по решению общего собрания своих членов может подлежать преобразованию в кооператив по совместной эксплуатации имущества, не перешедшего в собственность его отдельных членов, а остающегося в собственности кооператива например, подвалов , чердаков, лифтов и тому подобного имущества в кооперативном жилом доме. На практике многие кооперативы продолжают свою деятельность без преобразования и внесения соответствующих изменений в учредительные документы и после уплаты членами полностью своих паевых взносов. Это порождает недоразумения и споры, особенно в случае необходимости определения судьбы имущества, которым член ЖК ЖСК считает нужным распорядится по своему усмотрению, в частности, путем составления завещания, обмена, дарения или продажи. Поскольку возникновение собственности гражданина на кооперативное жилое помещение связывается с моментом уплаты полной суммы паевого взноса и для этого не требуется никаких других условий, следует считать, что не зависимо от содержания учредительных документов и любых решений прежнего кооператива этот последний автоматически утрачивает право собственности на имущество, находящееся в пользовании его члена, с момента полной выплаты паевого взноса и, следовательно, утрачивает право распоряжаться им, хотя бы и по решению общего собрания. Например, когда общее собрание членов кооператива постановляет передать квартиру в пользование лицу, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, не смотря на то, что другой член кооператива собственник квартиры уже заключил договор ее продажи.
Указанные обстоятельства послужили основанием для признания судом недействительным решения общего собрания членов ЖК ЖСК предоставившего квартиру своему пайщику, а не покупателю по нотариально удостоверенному договору, хотя собрание и ссылалось на то, что устав ЖК ЖСК не предусматривал возможности купли-продажи кооперативных квартир, так как это противоречит статье 209 ГК РФ. С момента возникновения права собственности член кооператива осуществляет его самостоятельно, заключая сделки по сдаче своего имущества в наем, его отчуждению и т.
Статья 131 ГК подчеркивает, что недвижимую вещь надо регистрировать для "стабильности гражданского оборота". Право собственности гражданина на недвижимость возникает сразу же после полной выплаты пая А статья 218 того же Гражданского кодекса говорит про право собственности человека на новую "созданную для себя" вещь. О том, что человек, такую вещь создавший, получает это право.
Конечно, если все "создано" по закону. Исходя из этой же 218-й статьи, члены жилищного, дачного, потребительского кооператива, полностью выплатившие свой пай на дом, гараж или дачу, приобретают право собственности на это имущество. Там также говорится про момент возникновения права собственности в случае полной выплаты пая. И вот важный вывод Верховного суда: граждане, полностью внесшие паевой взнос за объект недвижимого имущества, приобретают право на этот объект имущества "в полном объеме с момента внесения паевого взноса". Почему-то местные суды на это не обратили внимания, подчеркнул Верховный суд РФ.
По мнению ВС, ссылки местных судов на отсутствие акта ввода гаражных боксов в эксплуатацию, а также непредоставление людям земельного участка для их строительства и признание гаражей самовольными постройками являются ошибочными. И вот что еще сказала высокая судебная инстанция. Ведь в местных судах никем не оспаривался факт того, что истцы полностью выплатили свои паевые взносы за гаражи. Сами гаражи построены истцами на земле, выделенной ГСК именно для этой цели.
Право собственности с момента выплаты пая - гражданское законодательство и судебные прецеденты
В случае если до обращения данного пайщика регистрация квартир не производилась, то дополнительно нужно представить следующие документы: копия и оригинал учредительной документации кооператива; протокол об избрании председателя ЖК; подтверждение о том, что заявитель состоит в кооперативе; состав ЖК. Данный пакет документов предоставляется только первым заявителем из кооперативного дома. Сотрудники службы Росреестра могут отказать в приеме заявления по следующим причинам: предоставлен не весь пакет документов; ЖСК зарегистрировано с нарушением законодательства; у сотрудников Росреестра возникли сомнения в подлинности предоставленной документации; пакет документов не соответствует необходимым требованиям; заявитель не имеет прав на оформление жилья в собственность. Если заявителю отказано, то он вправе обжаловать данное решение через суд. Сроки и стоимость оформления Всю документацию нужно собирать как можно быстрее, так как справки действительны только в течение месяца, с момента выдачи. Работники Росреестра в двух недельный срок проверяют принятый пакет документов, в некоторых случаях сроки могут составлять месяц. Только после проверки документов, заявитель будет приглашен на процедуру оформления. Госпошлина, которую необходимо оплатить, составляет 2 тыс. Юристы советуют! В случае отсутствия технического паспорта и плана поэтажного на жилое помещение, их нужно будет оформить.
За данную процедуру взимается дополнительная плата от 1,5 тыс. Можно ли не оформлять право собственности на кооперативную квартиру? Оформление в собственность кооперативного жилья не обязательная процедура, но ее необходимо пройти, если в будущем пайщик желает совершить с квартирой какие-либо манипуляции продажа, дарение и т. Процедурой регистрации права желательно заняться заранее, если сделки с недвижимостью намечаются в ближайшее время, так как процесс может затянуться на длительный период. Если не оформленное жилье переходит по праву наследования, то у наследника могут возникнуть некоторые проблемы. В случае если паевые взносыне были полностью выплачены, наследники могут остаться без квартиры, они получат только внесенный пайщиком взнос.
Адвокат Олег Сухов рекомендует придерживаться определенных правил оформления кооперативной недвижимости, когда пай полностью не перечислен. Проблемы правопреемственности Если паевой взнос не оплачен, квартира фактически принадлежит ЖСК.
У пользователя в таком случае нет основания для регистрации собственности. Статья 129 Жилищного кодекса предполагает, что член кооператива может быть полноправным владельцем жилого помещения только в случае полной выплаты пая. Чаще всего с такими проблемами сталкиваются не сами пайщики, а их дети или другие близкие родственники, которые не вписаны в ордер и не состоят в кооперативе, но фактически приняли наследство после смерти своих родителей и долгое время проживают в кооперативной квартире. Правопреемники имеют полное право обратиться в Росреестр и зарегистрировать собственность на свое имя. Но до того момента им, как наследникам, необходимо получить паенакопления умершего и продолжать выплачивать взносы. Как правило, в этом случае родственникам нужно вступить в кооператив. Решение об этом принимают его члены на общем собрании. После погашения задолженности по взносам правление ЖСК по требованию обязано выдать справку, подтверждающую выплату пая.
Она и является правоустанавливающим документом, на основании которого регистрирующий орган оформит квартиру в собственность фактического хозяина.
Эти убытки не были погашеныпайщиками путем внесения дополнительных взносов, предусмотренных п. В связи с этим, 15. Право собственности у члена ЖСК возникает на дату выплаты пая, а государственная регистрация права собственности в таком случае носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица абзацы второй и третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ. В силу части 3. При таких обстоятельствах, исковые требования как законные, обоснованные и подтвержденные материалами дела, подлежат удовлетворению с учетом уточнения.
Наследование пая несколькими наследниками Возможны случаи, когда на пай претендуют несколько правопреемников. Право решать, кого из них принять в кооператив, предоставляется самой организации с учетом законодательства и на основании учредительных документов п. Последнее предполагает, что при желании вступить в кооперативное сообщество могут все желающие наследники п. Если передается по наследству квартира или гараж, за которые наследодатель вносил пай, то это имущество можно оформить на основании вещного права с преимущественным наследованием для того преемника, который проживал с наследодателем. То есть наследуется уже не сам пай, а объект недвижимости. Возможны два варианта принятия в наследство пая несколькими наследниками, если всех их примут в кооператив. Первый — владение на правах общей долевой собственности согласно выделенным долям применяется, если паевой объект нельзя разделать в натуре — гараж, дачный домик, неделимый участок земли. Второй — физический раздел денежный взнос в кредитный кооператив, сельхозкооператив. В законе четко не прописан срок, в течение которого правление кооператива должно отдать наследнику пай и положенные выплаты. Указано, что нужно ориентироваться на устав организации. Юристы советуют ожидать «разумное время», и, если нет объективных причин для задержек выплаты, обращаться в суд. Как показывает практика, разбирательство может также затянуться. То есть законом полностью не отрегулирован механизм получения пая, как владельцем при выходе из кооператива, так и наследником. Как происходит раздел кооперативной квартиры раздел жилого кооперативного помещения, необходим, когда наследниками признано несколько субъектов, каждому из которых нужно выделить доли и обозначить право собственности. Согласно нормативным актам, будущие собственники такого жилья, имеют право договориться между собой и самостоятельно поделить квартиру. Если такой возможности нет, приходится обращаться за помощью к судебным органам, когда наследники подают иски с требованием выделить им конкретную долю общего имущества. Если жилое помещение делится согласно договоренности наследников, им нужно сделать следующее: отказаться от собственной доли, чтобы она стала частью общего долевого имущества; приобрести права на часть имущества в составе общей собственности. По согласованию сторон допускается не реальное выделение доли одному из наследников, а замена её на выплату денежной компенсации. Владелец отдельной доли вполне может по собственному усмотрению распоряжаться имуществом, принадлежащем ему на праве собственности, однако он должен обязательно предварительно получать одобрение от других собственников. Если у субъекта появляется намерение продать собственную долю, то именно совладельцы получают право на первоочередное её приобретение. Если же остальные субъекты не претендуют на получение доли имущества, на него можно оформить завещание или дарственную. Чтобы осуществить все эти действия исключительно на законных основаниях, нужно заблаговременно уведомить остальных дольщиков о предпринимаемых действиях. Они имеют право в течение месяца принять решение, если же за этот срок совладельцы не выявили намерений по приобретению части жилища, то собственник доли может распоряжаться им по своему усмотрению. Если производится выделение долей из общего кооперативного имущества, обязательно должны быть соблюдены права несовершеннолетних и недееспособных членов семьи. Абсолютно все сделки по выделению долей из кооперативной квартиры проводятся только через нотариальное заверение. Как правильно посчитать размер доли наследника Если пай за кооперативную квартиру выплачивался в период брака, то при ее наследовании должны учитываться интересы пережившего наследодателя супруга, даже если квартира была полностью оформлена на умершего. Определяется размер супружеской и наследственной доли в зависимости от того, сколько времени и в какой период супруги состояли в браке и когда выплачивался пай. Если квартира была получена в период брака и все то время, пока выплачивался пай, супруги находились в оформленных отношениях, после смерти одного из них наследованию будет подлежать только половина квартиры, другая половина должна быть передана пережившему супругу в качестве супружеской доли. Данная доля подлежит снижению при частичной оплате кооперативной квартиры в период брака. Наследование кооперативной квартиры наследниками с одинаковыми правами Оформить наследуемую квартиру в собственность вправе каждый из наследников: если ни один из них не обладает преимущественным правом; преимущественное право имеется у всех. Например, если все наследники проживали вместе с наследодателем, то как варианты возможно оформление квартиры: в общую долевую собств-сть: каждый участник регистрирует в ЕГРН право на свою долю насл-ва; при разделе ОДС каждый долевой собственник имеет право выделить свою долю в натуре, либо получить за нее денежный эквивалент; в общую совместную собств-сть: права собств-сти регистрируются на одного из преемников; раздел происходит также, как в ОДС. Денежная компенсация собственника другим наследникам Право собственности или пользования, если имущество наследуется несколькими людьми, не освобождает собственника от уплаты компенсации остальным наследникам. Величина компенсации рассчитывается как разница между стоимостью наследуемой по преимущественному праву квартирой и размером наследуемой доли каждого преемника. Пример: Гражданка М. В семье росло двое детей сын и дочь. Пай по кооперативу был выплачен в 2013 г. В 2015 г. До момента смерти матери дети еще не достигли совершеннолетия и проживали вместе с родителями. Других наследников первой очереди родителей умершей не было. Каким образом должно было распределиться наследство? Заключение Наследование выплаченной кооперативной квартиры ничем не отличается от наследования обычного недвижимого имущества. Различия начинаются, если квартиру умерший не успел оформить в собственность, либо не выплатил до конца паевой взнос: данные обязанности падают на плечи наследника. Будущих наследников владелец жилья может назначить самостоятельно, составив завещание или наследственный договор. Если воля покойного нигде не отражена, наследование кооп.
Основания и порядок приобретения права собственности
Полный список представляемых документов-оснований для регистрации залога, оформления права собственности на недвижимость, регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество смотрите по ссылкам ниже. От момента выплаты пая ЖСК или регистрации права собственности? недвижимость приобретена путем участия в ЖСК в 2016 г. В остальных случаях членство возникает в момент вручения лицом органам управления ТСЖ соответствующего заявления, а если оно подается до приобретения права собственности на помещение в многоквартирном доме – с момента возникновения права собственности.
Приватизация кооперативной квартиры — нужна ли она? Как зарегистрировать право собственности?
Право собственности на квартиру переходит к пайщику в момент полной выплаты пая. Этот факт нужно подтвердить с помощью государственной регистрации права собственности на кооперативную квартиру в ЕГРН. Регистрация возможна, если дом уже сдали в эксплуатацию. Полный список представляемых документов-оснований для регистрации залога, оформления права собственности на недвижимость, регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество смотрите по ссылкам ниже. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ, далее – ГК РФ). Пользователь кооперативным жильем становится собственником имущества после выплаты пая. ЖСК выдает пайщику соответствующую справку. После чего правообладатель может регистрировать право собственности.
ВС РФ объяснил, когда пайщики объекта недвижимости становятся собственниками
Кооперативная квартира – это жилье, приобретенное в ЖК или ЖСК за счет внесения паевых взносов. До момента полного погашения обязательств по уплате паев жилье принадлежит кооперативу, после – выдается свидетельство о праве собственности. Что означает сказанное применительно к кооперативным квартирам. Если член кооператива А выплатил свой пай до 1990 года, за ним признается право собственности, если А либо жив, либо если его смерть наступила после 1 июля 1990 года. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Можно ли оформить наследство на пай в квартире?
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего | Докипедия
- Нужно ли приватизировать кооперативную квартиру и как осуществить процедуру Правовой.Стандарт
- В какой момент возникает право собственности на наследованное имущество
- Судебная практика по статье 218 ГК РФ:
- Комментарии к ст. 129 ЖК РФ
Как получить кооперативную квартиру в наследство, как она делится?
Тем, кто в срок оплатил паевые взносы и прошел процедуру своеобразной приватизации, то есть оформил квартиру на себя, является легитимным владельцем. Сложности же возникают у тех граждан, которые не оплатили пай вовремя, а теперь им некому перечислить оставшиеся взносы и негде взять справку об отсутствии задолженности для предоставления ее в Росреестр — ЖСК ликвидирован, стало быть, уполномоченного органа нет. Заявить о своих правах на такое жилье необходимо в суде, основываясь на давность владения и распоряжения квартирой. При этом фактическое продолжительное пользование объектом нужно будет доказать, например, квитанциями об оплате коммунальных услуг, датированными разными периодами времени, или чеками, подтверждающими проведение ремонта.
В соответствии с Гражданским кодексом, так называемая, приобретательная давность наступает тогда, когда человек формально не владеет квартирой, но непрерывно проживает в ней, добросовестно пользуется, как своей собственной на протяжении 15 лет. На основе приобретательной давности закон позволяет проживающему зарегистрировать право собственности. Однако на практике большие сложности при регистрации права собственности у владельцев кооперативных квартир возникают и тогда, когда они выплатили паевые взносы.
Часто руководство ЖСК просто препятствует приватизации объектов, всячески избегая встреч с жильцами, невыдает им справки о выплаченных взносах и другие документы, необходимые для оформления жилья. Единственный выход отстоять свои права в такой ситуации — это обратиться в суд. Заручившись документами и показаниями возможных свидетелей, следует заявить о своих требованиях в иске к правлению кооператива.
В большинстве случаев судьи принимают сторону владельца, если он способен доказать выполнение финансовых обязательств по заключенному с ЖСКдоговору.
Споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации далее - ГПК РФ , Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации далее - АПК РФ , а также иными федеральными законами. К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
Если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. По смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ или частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество.
В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы. Споры, связанные с защитой права хозяйственного ведения и права оперативного управления государственных муниципальных предприятий и учреждений 5.
В соответствии с пунктами 1 , 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию. В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.
Поскольку в федеральном законе, в частности статье 295 ГК РФ , определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия. На основании пункта 4 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления защищаются от их нарушения в порядке, предусмотренном статьей 305 ГК РФ. Если унитарное предприятие или учреждение обратилось в суд с иском о признании права хозяйственного ведения, оперативного управления или об истребовании имущества из чужого незаконного владения, суду необходимо установить, находится ли спорное имущество в государственной или муниципальной собственности, и привлечь к участию в деле собственника унитарного предприятия или учреждения.
Предъявляя иск об истребовании из чужого незаконного владения имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за унитарным предприятием или учреждением, собственник имущества обращается не только в защиту права собственности, но и в защиту права хозяйственного ведения или оперативного управления. В этой связи суд извещает соответствующее предприятие или учреждение о предъявлении иска в защиту его вещного права.
Мы будем использовать этот термин только в значении «объекта», причём касаемо только жилой недвижимости. У каждой собственности есть собственник, и это понятие не равнозначно владельцу, а намного шире его. Все собственники владеют полной триадой прав на свою собственность. Она включает право владения, пользования и распоряжения. Мы писали об этом подробно в статье про то, как закон охраняет право собственности , а здесь остановимся на других нюансах. На уровне бытового сознания часто кажется, что право собственности появляется в тот же момент, когда происходит приобретение имущества, то есть его покупка.
На деле с жильём всё сложнее — подписания договора купли-продажи недостаточно для того, чтобы закон окончательно признал покупателя собственником квартиры, дома или участка. Материал по теме 9 ноября 2023 Способы приобретения права собственности В пункте 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ чётко указано, что право собственности на недвижимость приобретается возникает в момент государственной регистрации этого самого права. О том, как зарегистрировать объект в Росреестре, поговорим ниже, а сейчас перечислим законные способы, которыми можно получить недвижимость в собственность. Способы получения имущества в собственность делятся на восемь групп. Неважно, на каком рынке приобретена недвижимость — первичном или вторичном. Заключение договора купли-продажи считается основанием для передачи права собственности от продавца к покупателю. Это самый частый способ. Участие в долевом строительстве.
Это означает, что первый покупатель квартиры приобретает у застройщика не готовое жильё, а технически даёт ему денег на строительство. Когда дом полностью готов и сдан, ДДУ заканчивает своё действие, ведь отношения застройщика и первого покупателя завершены. Если сделка была добровольной, даритель не сможет потребовать свой подарок обратно. Но в некоторых случаях например, если в момент сделки даритель был недееспособен или сделка заключалась для маскировки продажи и ухода от налогов дарение можно оспорить в суде. На это закон даёт участникам сделки три года с момента её заключения. Так называется передача государственных или муниципальных квартир в частную собственность. Наследники получают свидетельства о праве на наследство, где указано основание. Им может быть завещание или наследование по закону — когда завещания нет и имущество умершего по умолчанию переходит к его родственникам.
Вознаграждение выплачивается государственными финансовыми органами в равных долях, если соглашением между ними не установлено иное ч. Перечисленные правила не подлежат применению, если клад был обнаружен лицами, в круг трудовых или служебных обязанностей которых входит проведение раскопок, направленных на обнаружение клада, в силу того, что за выполнение данной работы им выплачивается заработная плата. Приобретение права собственности на самовольную постройку ст. Категория права собственности олицетворяет собой наличие у лица того или иного имущества, а также возможность распоряжаться им по своему усмотрению: дарить, отчуждать, завещать по наследству и другое. Существуют ситуации, когда лицо, являясь владельцем объекта недвижимости, юридически таковым не считается, например, в случае строительства на земельном участке, не принадлежащем данному лицу, либо при несоблюдении установленной процедуры застройки здания, строения или сооружения и отсутствия необходимых для этого документов кадастрового плана земельного участка, проекта главного строения и вспомогательных построек на земельном участке, разрешения на подключение к водо- и газосетям, к сети электроснабжения и др.
Действия по созданию самовольной постройки признаются виновными, если выявлено, что она отвечает хотя бы одному условию признания ее самовольной определение ВС РФ от 13. В абз. Данное правило призвано защитить добросовестных участников оборота, учитывая регулярные изменения законодательства на местном и региональном уровнях, в том числе в случае когда, к примеру, строительство объекта осуществлено при наличии всех необходимых документов, однако выясняется, что земельный участок, на котором он расположен, находится в полосе отвода инженерных сетей и имеет «особые условия использования». Учитывая, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим лицу на законных основаниях, в силу перечисленных ранее обстоятельств, она не может признаваться полноценным объектом гражданских правоотношений. Исходя из этого, гражданским законодательством устанавливается следующее: лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Постройка не включается в наследственную массу. Хотя данное обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку; объекты самовольного строительства подлежат сносу осуществившим ее лицом или приведению в соответствие с установленными требованиями параметрами правил застройки, документами по планировке территории и др. Материальные затраты на снос самовольной постройки должны быть компенсированы лицом, которым данная постройка была возведена. Как подчеркнул Конституционный суд РФ в определении от 03. Решение о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными законом требованиями или ее сносе принимается судом.
Вместе с тем, в ч. При этом в части 4 указанной нормы также предусмотрены случаи, при которых решение о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями не может быть принято органами местного самоуправления. Срок для сноса самовольной постройки и срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки. При этом срок для сноса самовольной постройки — не менее чем 3 месяца и не более чем 12 месяцев; для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями — не менее чем 6 месяцев и не более чем 3 года. Возможны следующие способы легализации самовольной постройки: во внесудебном административном порядке и в судебном порядке.
Во внесудебном порядке признак самовольности ликвидируется посредством обращения в компетентные органы, без «узаконения» постройки в суде. В данном случае выбираемый «путь» легализации зависит от вида правонарушения, которое было совершено при строительстве. Например, в случае получения разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и получение правоустанавливающего документа на земельный участок, обращения с заявлением об изменении целевого назначения земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, приведение постройки в соответствие с градостроительными нормами и правилами и получение соответствующего заключения и др. Так, в соответствии с ч. В то же время возможно устранение допущенных отступлений.
Если имеющиеся нарушения законодательства будут устранены, то самовольное строение приобретает полноценный статус объекта гражданских правоотношений, как объект недвижимости, легализованный во внесудебном порядке. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке базируется на ч. Право собственности может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан ч. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Помимо собственника земельного участка, а также лиц в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого он находится, право собственности на самовольную постройку может быть приобретено лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности во временное владение и пользование, в целях строительства абз.
Что касается земельных участков, находящихся в частной собственности, то арбитражные суды, как правило, отказывают в признании права собственности на самовольную постройку за арендаторами. Однако судебная практика судов общей юрисдикции допускает такое признание, если по условиям договора аренды собственник определенно выразил свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения конкретного объекта недвижимости. На основании вступившего в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку осуществляется государственная регистрация прав на недвижимое имущество. При этом собственник недвижимости возмещает лицу, ее построившему, расходы на строительство за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными законом требованиями абз. Приобретение права собственности по давности владения имуществом ст.
В силу ч. Приобрести имущество в собственность по давности владения может любое лицо, которое полагает, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности. Для приобретения права собственности по давности владения необходимы следующие обязательные условия: Во-первых, необходимо истечение установленного законом срока давностного владения: для движимого имущества — 5 лет, недвижимого — 15 лет ч. При этом лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Однако течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы из незаконного владения, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям ч.
Во-вторых, давностный владелец должен владеть имуществом как своим собственным. Это означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств аренды, хранения, безвозмездного пользования и т. В-третьих, давностный владелец должен владеть имуществом добросовестно.
Какие бывают документы-основания при сделках с недвижимостью
Но просто дождаться истечения срока приобретательной давности недостаточно. Это обусловлено несколькими факторами для осуществления защиты прав собственника. Например, тот, кому на самом деле принадлежит имущество, может просто не знать о его существовании или не иметь возможности управлять им самостоятельно. Читайте также: Как получить земельный участок почти бесплатно. Четыре реальных способа Условия для приобретения права собственности: открытое владение имуществом — под этим подразумевается осуществление владения без утайки. То есть гражданин не должен специально объявлять о владении таким имуществом, но у посторонних не должно возникать сомнений в его действиях; непрерывное владение имуществом; владение в течение установленного законом срока; добросовестное владение имуществом. В случае когда прежний собственник имущества неизвестен, то есть нет спора о праве, то для признания права собственности надо обращаться в суд в порядке особого производства. Вадим Ткаченко, юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube: — Признание права собственности, например, на земельный участок на основании приобретательной давности происходит только в судебном порядке.
Вкладом в имущество товарищества могут быть как вещи, так и права в том числе корпоративные и исключительные , имеющие денежную оценку п. Обычно общая стоимость имущества товарищества превышает величину складочного капитала, ибо охватывает также стоимость иного имущества, принадлежащего такой коммерческой организации ее доходы и приобретенное за их счет имущество.
Складочный капитал делится на доли участников, соответствующие их вкладам в имущество капитал юридического лица. Однако данное обстоятельство не делает этот капитал объектом долевой собственности участников. Доли в складочном капитале товарищества являются правами требования, а не долями в вещном праве. Именно они определяют объем прав участников, в том числе устанавливают, сколько они могут получить на дивиденд или на ликвидационную квоту в сравнении с другими участниками, сколько могут потребовать от товарищества при выходе из него и т. Вместе с тем складочный капитал не является единственной гарантией удовлетворения требований возможных кредиторов товарищества. Поэтому закон не содержит каких-либо специальных требований к складочным капиталам товариществ, ибо при недостатке у них собственного имущества к неограниченной солидарной ответственности по их долгам могут быть привлечены их участники с полной ответственностью полные товарищи , которые в этом случае отвечают перед кредиторами своим личным имуществом ст. Иначе говоря, имущество таких участников товарищей становится дополнительной гарантией для возможных кредиторов. Однако некий складочный капитал, указанный в учредительном договоре товарищества, у него все-таки должен быть. При уменьшении стоимости чистых активов полного товарищества до размера меньшего, чем первоначально зарегистрированный складочный капитал, оно не вправе распределять прибыль между своими участниками п.
Ведь такое распределение производилось бы фактически за счет кредиторов, требования которых к товариществу в этом случае заведомо превышают размер его складочного капитала. Пропорционально долям в складочном капитале распределяются между участниками полного товарищества прибыли и убытки п. При выходе участника из полного товарищества он вправе потребовать выплаты ему стоимости части имущества товарищества, соответствующей его доле в складочном капитале, либо выдачи соответствующего имущества в натуре п. При этом размер имущества товарищества уменьшается, а доли оставшихся участников, соответственно, увеличиваются, то есть арифметическое выражение доли ушедшего как бы прирастает к долям оставшихся товарищей. По соглашению участников или в соответствии с учредительным договором возможно и иное, например увеличение доли одного из участников, делающего в этом случае дополнительный взнос вклад в имущество товарищества. Классическая конструкция полного товарищества исключает выпуск товариществом облигаций, в том числе с целью увеличения складочного капитала. Ведь последний в отсутствие специальных требований к его размеру не может служить гарантией получения облигационерами постоянного дохода процента , поэтому для увеличения складочного капитала должны использоваться дополнительные вклады самих товарищей. По той же причине коммандитное товарищество товарищество на вере по общему правилу может прибегать к выпуску облигаций лишь на сумму вкладов коммандитистов вкладчиков. Однако действующий ГК таких ограничений не содержит.
Поскольку полные товарищи в коммандите составляют полное товарищество, на коммандитное товарищество, соответственно, распространяются положения о полном товариществе п. Имущество, являющееся объектом права собственности товарищества на вере, составляется из вкладов полных товарищей и коммандитистов-вкладчиков. Пропорционально этим вкладам распределяются и дивиденды всех участников. Полные товарищи вправе приобретать вклады паи коммандитистов лишь бы в таком товариществе оставался хотя бы один вкладчик. Вкладчики, выходя из коммандиты, вправе претендовать лишь на получение своего вклада из причитающейся на него части прибыли , а не части всего имущества товарищества пп. При ликвидации коммандитного товарищества, в том числе в случае банкротства , вкладчики имеют преимущественное перед полными товарищами право на получение своих вкладов из остатка имущества товарищества т. Право собственности хозяйственных обществ Из вкладов участников хозяйственных обществ составляется уставный капитал. Как и складочный капитал товарищества, уставный капитал хозяйственного общества является суммарной денежной оценкой вкладов участников п. Поскольку вклад участника представляет собой имущество вещи или права , передаваемое им обществу, доля участника общества является денежной оценкой стоимости его вклада.
Поэтому уставный капитал общества с ограниченной ответственностью более точно определяется законом как совокупная стоимость долей, а не вкладов участников. При этом он, разумеется, не становится объектом долевой собственности участников, как и другое имущество общества стоимость которого, как правило, значительно превышает размер уставного капитала. Однако уставный капитал обществ в отличие от складочного капитала товариществ является единственной гарантией удовлетворения требований возможных кредиторов общества если не считать обществ с дополнительной ответственностью, в которых существует субсидиарная ответственность участников перед кредиторами общества определенной частью личного имущества. Поэтому к уставному капиталу обществ закон предъявляет специальные требования. Прежде всего это касается минимального размера уставного капитала обществ, который не может быть менее суммы, равной либо 100-кратному для обществ с ограниченной и дополнительной ответственностью и акционерных обществ закрытого типа , либо 1000-кратному для акционерных обществ открытого типа размеру минимальной оплаты труда в месяц, установленной законодательством на дату представления учредительных документов общества для регистрации п. Уставный капитал общества с ограниченной ответственностью к моменту регистрации общества должен быть оплачен не менее чем наполовину, а оставшаяся неоплаченной часть подлежит оплате его участниками в течение первого года деятельности общества ст. Не требуется однако, чтобы каждый из участников учредителей оплатил к моменту регистрации половину своего вклада доли в уставном капитале. Не менее половины акций акционерного общества при его создании должны быть оплачены учредителями полностью в течение трех месяцев с момента его государственной регистрации, а остальные - в течение года, если меньший срок для оплаты не предусмотрен договором о создании общества п. Кроме того, не полностью оплаченные акции не дают владельцам права голоса.
Учредители акционерного общества обязаны при его создании приобрести все его акции, оплатив их по номиналу с тем чтобы они не смогли создать такое общество исключительно за счет средств других акционеров. В дальнейшем акции оплачиваются акционерами по их реальной, рыночной стоимости, однако не ниже номинала иное означало бы автоматическое уменьшение уставного капитала общества. Доли участия акции могут оплачиваться как деньгами, так и иным имуществом. Неденежный вклад, оплачиваемый иным имуществом, должен быть оценен учредителями участниками общества по взаимному соглашению, а при его значительном размере подлежит независимой экспертной оценке с тем, чтобы стоимость уставного капитала была реальной, а не фиктивной такая проверка не требуется для любых вкладов в складочный капитал товариществ, ибо здесь завышение оценки не грозит потерями для возможных кредиторов. При этом в акционерных обществах независимый оценщик должен привлекаться для определения рыночной стоимости имущества, передаваемого в оплату акций, безотносительно к его стоимости абз. Размер уставного капитала общества ни при каких условиях не может быть менее установленного законом минимума. В противном случае общество подлежит ликвидации, ибо его кредиторы не смогут рассчитывать даже на установленный законом минимум. Разумеется, нет препятствий для восполнения этого капитала, если участники общества не хотят его ликвидации. Более того, уменьшение уставного капитала общества по сравнению с зарегистрированным хотя бы и до величины, превышающей установленный законом минимум также существенно ослабляет гарантии кредиторов общества.
Ситуация не меняется и в том случае, когда, несмотря на наличие зарегистрированного оплаченного капитала, у общества появляются долги на сумму, заведомо превышающую этот капитал. В связи с этим закон устанавливает требование определенного соответствия между уставным капиталом общества и его чистыми активами. Если размер чистых активов общества в конце второго и каждого последующего финансового года его работы когда уставный капитал общества должен быть не только объявлен, но и полностью оплачен уменьшится ниже размера уставного капитала, общество обязано объявить и зарегистрировать это уменьшение п. Предварительно должны быть извещены все кредиторы общества, получающие право требовать досрочного исполнения или прекращения соответствующих обязательств с возложением на общество всех убытков, а до их извещения регистрация уменьшения уставного капитала исключается. Ясно, что в такой ситуации общество не вправе объявлять и выплачивать дивиденды своим участникам, ибо это, по сути, будет осуществлено за счет кредиторов общества. Уменьшение уставного капитала акционерного общества в соответствии со ст. Решение об этом вправе принять только общее собрание акционеров. При этом уставный капитал общества не может стать менее предусмотренного законом минимального размера. Увеличение уставного капитала обществ разрешается только после полной оплаты объявленного ими капитала п.
В акционерных обществах увеличение уставного капитала производится либо путем увеличения номинальной стоимости размещенных среди акционеров акций, либо путем размещения дополнительных акций в пределах заранее определенного уставом количества акций, которые называются объявленными, но не размещенными акциями ст. При этом в соответствии с п. В обществах с ограниченной ответственностью при увеличении уставного капитала за счет его имущества пропорционально увеличивается номинальная стоимость долей всех его участников без изменения размера их долей. С этим же связаны и ограничения на выпуск акционерным обществом облигаций п. Общество не вправе выпускать облигации на сумму более уставного капитала или превышающую величину специального обеспечения, предоставленного обществу в этих целях третьими лицами и ранее его полной оплаты с тем, чтобы данный капитал не мог формироваться как заемный. Акционерное общество может приобретать собственные акции только в двух случаях: при уменьшении уставного капитала и при выкупе акций по требованию акционеров, голосовавших против принятия некоторых важных решений либо не принимавших участия в таком голосовании ст. Такого рода действия весьма нежелательны как для самого общества, так и для его кредиторов и акционеров, ибо влекут уменьшение чистых активов за счет которых осуществляется приобретение акций , а иногда и уставного капитала, а также создают возможность использования акций исполнительным органом общества или его членами в собственных интересах. Поэтому и в названных ситуациях приобретение обществом собственных акций ограничивается определенными условиями ст.
Следующий этап — сбор документов и обращение в Росреестр для регистрации этого права. Как происходит приобретение права собственности Выше мы перечислили самые распространённые юридические основания приобретения права собственности. Регистрация в Росреестре — логическое завершение этого процесса и доказательство того, что объект недвижимости действительно принадлежит определённому человеку или нескольким людям, если речь идёт о владении долями. Начать процесс регистрации нужно с подготовки документов. Стандартного перечня нет, так как всё зависит от способа приобретения недвижимости и других нюансов конкретной ситуации. Ниже — примерный список документов. Заявление в Росреестр о государственной регистрации права собственности на недвижимость. Правоустанавливающие документы на дом или квартиру. Это может быть договор купли-продажи, ДДУ, документ о приватизации квартиры, решение суда, справка о полной выплате пая или другой документ. Правоустанавливающие документы на участок под жилым домом. Если в ЕГРН уже зарегистрировано право заявителя на участок, то этот пункт можно не учитывать. Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение объекта. Касается тех случаев, когда объект является совместно нажитым имуществом и право собственности регистрируется на основании сделки по отчуждению. Другие документы в зависимости от ситуации. Это могут быть акты приёма-передачи объекта от застройщика к покупателю, нотариально заверенная доверенность на представителя, удостоверяющие личность документы, выписки из похозяйственных книг, межевые планы и т. Материал по теме Как заключить договор мены квартиры между близкими родственниками 4 декабря 2023 После того, как все документы собраны, можно подавать набор на регистрацию в Росреестр. Правда, в последнем случае за услугу придётся заплатить, если только заявитель не относится к льготникам: инвалидам первой и второй группы, ветеранам и инвалидам Великой Отечественной Войны. К ним сотрудники Росреестра выезжают бесплатно. Важно: при подаче документов онлайн понадобится УКЭП усиленная квалифицированная электронная подпись. Это файл, в котором зашифрована информация о его владельце. Его использование приравнивается к обычной «ручной» подписи. Процедура, которая регистрирует приобретение прав на недвижимость, требует уплаты госпошлины.
Больше о том, как происходит наследование по закону, мы рассказали в этой статье. По истечении шести месяцев потенциальные наследники обязаны посетить нотариальную контору, оформить заявление, представить необходимые документы. После этого им будет выдано свидетельство о наследственном праве. Обратите внимание: для оформления имущества законному правопреемнику нужно предоставить документы, подтверждающие родственную связь с умершим. Если принятие собственности происходит на основании завещания, доказывать родственную связь не нужно. Зачастую происходит фактическое принятие наследства — если родственник, например, зарегистрирован и проживает в наследственной квартире. Для оформления наследственного свидетельства необходимо доказать факт принятия в суде — доказательствами в данном случае могут выступать справки из ЖЭКа, квитанции за коммунальные услуги, пояснения соседей, чеки, договора и прочее. Особенности наследования кооперативной квартиры Для строительства обычного жилого дома создается специальная организация — кооператив, членами которого являются совершеннолетние, правоспособные лица. Так как строительство подразумевает под собой деятельность производственную, то и кооператив принято называть «производственным». Чтобы стать членом кооператива, необходимо внести деньги, данный взнос называется «паем». Строительные работы осуществляются членами кооператива либо привлекаются строительные организации. После завершения строительных работ каждый участник получал в собственность жилье в кооперативном доме. До оформления данного права участник кооператива должен полностью рассчитаться и представить в контролирующий орган документы, подтверждающие выплату пая в полном объеме. В советские времена существовало правило: пока строительные работы не окончены, объект значился производственным, а после завершения — некоммерческим. Другими словами, если жилье — кооперативное, то его строительство назвалось частным и участники получали право собственности. А значит, квартиру можно продать или подарить до оформления соответствующего свидетельства. Однако это было в советское время. Сегодня все изменилось, строительные кооперативы встречаются все реже, причиной тому инновационный Закон о долевом участии. Только тогда кооперативное жилье можно продать, купить, получить в наследство. Это важно! Кооперативное жилье переходит в собственность только после выплаты участником кооператива паевых взносов в полном объеме. Участнику выдается официальный подтверждающий документ — свидетельство о праве собственности. Наследование квартиры, если взносы не выплачены Главной отличительной особенностью при наследовании кооперативной жилплощади является то, что процесс можно начинать в то время, когда еще не все участники полностью рассчитались по паевым взносам. И даже если наследодатель не произвел расчет и не получил свидетельство. Вот здесь существует главный нюанс — ежели расчет в полной мере не произведен, родственники не могут оформить наследственное жилье, так как оно останется в собственности строительного кооператива. И не важно, какую сумму осталось погасить — внушительную, либо незначительную. В наследство переходит не само кооперативное жилье, а только паевые взносы, которые успел перечислить наследодатель паенакопление. Что тогда происходит с квартирой, если пай не выплачен? Все зависит от того, проживали с наследодателем члены семьи, или он жил один. Такое условие обязательно, поскольку лица, не являющиеся участниками кооператива, занимать квартиру не могут. При этом родственники имеют право выплачивать и дальше паевые взносы, а в дальнейшем оформить право собственности. Если же в квартире никто не жил, или наследодатель проживал один — жилье переходит в собственность кооператива. Как правило, процедура передачи невыплаченного кооперативного жилья расписана в уставе самой организации — правопреемники умершего участника вправе только использовать данное имущество проживать в квартире , но не владеть. Обратите внимание! Если наследодатель успеет выплатить паевой взнос полностью до момента открытия наследственной процедуры, ситуация изменится. Если кооперативное жилье передается в наследство супругам, остаток паевых взносов должен вноситься ими в равных частях. Только в этом случае недвижимость будет являться общей. Порядок внесения денежных средств супругами может быть изменен. Для этого мужу и жене следует, к примеру, оформить брачный договор, в котором постановить иные условия выплат. Если в ы желаете знать, считается ли наследство, полученное одним из супругов совместно нажитым имуществом, прочтите нашу статью. Наследование квартиры, если пай выплачен Юридическое оформление кооперативной наследственной квартиры с выплаченным паем мало чем отличается от получения обычной недвижимости. Оформление наследственных прав происходит по закону или же по условиям завещания. Если участник кооператива успел выплатить взносы и скончался, не получив документы о собственности, он все равно является владельцем недвижимости. Свидетельство в таком случае получает правопреемник, для этого ему необходимо доказать, что пай выплачен полностью. Как оформить свидетельство о праве на наследство, мы рассказали здесь. Кооперативное унаследованное жилье можно оформить в собственность не ранее, чем через шесть месяцев. Затем происходит привычная процедура. Наследник… обращается в нотариальную контору; предоставляет необходимые документы; получает свидетельство. Если правопреемник проживал до смерти наследодателя в квартире и продолжает в ней жить, собственность считается принятой фактически. Документы, необходимые для принятия кооперативной квартиры в наследство Для оформления недвижимости и получения свидетельства наследнику или наследникам необходимо оформить заявление о вступлении в наследственные права и собрать документы: собственный паспорт; документы, подтверждающие право наследование завещание или подтверждение родственных связей с умершим ; юридическую документацию на кооперативное жилье; квитанции о выплате пая при необходимости ; оценочный акт или заключение, выданное экспертом-оценщиком также при необходимости.
Момент возникновения права собственности на квартиру (выплата пая)
Первым делом советуем воспользоваться сервисом «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра, который предусматривает большое количество различных вариантов оформления недвижимого имущества. С помощью интерактивного анкетирования сервис вам подскажет, какой перечень документов необходим конкретно в вашей ситуации, и обозначит порядок действий. Рекомендуем обратить внимание на следующие моменты: Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию. Если среди собственников продаваемой квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством например, несовершеннолетние граждане, совершеннолетние недееспособные граждане, граждане, признанные ограниченно дееспособными , нужно запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи. Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале Госуслуг, или обратившись в МФЦ. После этого там же необходимо заказать выписку из домовой книги — она позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней. Если квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры. Что делать, если вы покупатель Изначально необходимо убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником.
Для этого следует попросить продавца предоставить или самому получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Попросите продавца предоставить правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения получения квартиры в собственность договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т. Это поможет вам дополнительно удостовериться, что продавец владеет квартирой на законных основаниях. Кроме того, вы самостоятельно можете заказать или попросить продавца представить выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости — как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее. Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам, а также его семейный статус. В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласие супруга см. При этом необходимо учитывать, что непредставление согласия супруга продавца на продажу квартиры не будет являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на эту квартиру, вопрос о наличии или отсутствии такого согласия государственным регистратором прав не выясняется. Однако, если такое согласие не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, в Единый государственный реестр недвижимости далее — ЕГРН будет внесена отметка, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено. Проверьте информацию, кто зарегистрирован в квартире.
Если для вас это важно, настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от непредвиденных ситуаций и возможных конфликтов, в том числе от обращения в суд. Также важно проверить, была ли в квартире перепланировка. Для этого запросите у продавца технический паспорт. Важно, чтобы все изменения в квартире были узаконены. В обратном случае после покупки квартиры вам придется это делать самостоятельно. В случае если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи вам понадобится кредитный договор. Кроме того, для составления договора купли-продажи а также для представления предъявления на государственную регистрацию потребуются в том числе следующие документы: документы, удостоверяющие личность сторон договора купли-продажи их представителей ; свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников — несовершеннолетний. В случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения например, если ее продавцом одним из продавцов является малолетний не достигший 14 лет гражданин, недееспособный гражданин, гражданин, находящийся под опекой; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора. Документы на регистрацию права собственности можно подать: в бумажном виде при личном визите в МФЦ или офисы Федеральной кадастровой палаты Росреестра; в электронном виде если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись через личный кабинет на официальном сайте Росреестра; дистанционно, заказав выездное обслуживание через сайт Федеральной кадастровой палаты Росреестра «Выездное обслуживание» ; через нотариуса по личной инициативе участников сделки купли-продажи или по требованиям законодательства.
За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина для физических лиц — 2 тыс. При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами, необходимыми для регистрации не требуется. Документ об уплате государственной пошлины можно представить по собственной инициативе. Если квартира приобретается в кредит, то регистрируется ипотека в силу закона с одновременной регистрацией права собственности на квартиру. Для этого покупателем залогодателем или лицом, в пользу которого будет зарегистрирована ипотека залогодержателем, например, продавцом, представителем банка и т. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взымается. В настоящее время в 75 регионах России Росреестр совместно с кредитными организациями реализует проект «Электронная ипотека за 1 день». В рамках проекта граждане могут оформить ипотеку за сутки, при этом документы на регистрацию в Росреестр банк подаёт самостоятельно в рамках электронного взаимодействия. После завершения регистрационных действий покупатель получает в том числе выписку из ЕГРН, где содержится информация о его зарегистрированном праве собственности на квартиру. Порядок регистрации сделок с недвижимостью: пошаговая инструкция В соответствии с действующим законодательством ряд сделок подлежат государственной регистрации в Росреестре.
Кроме того, государственной регистрации в Росреестре подлежат многие права на недвижимые вещи, в частности право собственности. В настоящей статье мы поговорим о сделках с недвижимостью и правах на недвижимость, подлежащих государственной регистрации, а также о порядке такой регистрации: необходимых документах, сроках. Ответим на частые вопросы: где регистрируются сделки с недвижимостью, как зарегистрировать право на недвижимое имущество и т. Для начала необходимо отметить, что регистрация сделки и регистрация прав, возникающих на основании сделки без регистрации самого договора — это разные регистрационные процедуры.
Ответчик, гражданин M, въехал в комнату в коммунальной квартире, которую N с супругой занимали до обмена на кооперативное жилье.
В ЖСК не осталось документов, подтверждающих факт выплаты пая предыдущим владельцем. Отсутствие этого документа не позволяет зарегистрировать право собственности на квартиру. Суд в ходе рассмотрения дела установил, что на основании обменного ордера N и его супруга въехали в квартиру, имея на это законные основания. В архиве ЖСК не сохранился протокол о приеме в кооператив гражданина N и о выплате им пая, однако на дату рассмотрения дела в суде и на протяжении сорока лет N оплачивает все расходы, которые предусмотрены в рамках членства в ЖСК, оплачивает коммунальные услуги. Он и его супруга проживают в квартире постоянно, также N указан как собственник в лицевом счете.
Рассмотрение дела Заслушав все пояснения, суд решил, что исковые требования со стороны N подлежат удовлетворению. Кроме того, суд учел, что исходя из данных обменного ордера предыдущему владельцу квартиры, гражданину M, взамен предоставили комнату в коммунальной квартире, в которой раньше жили истец и его супруга. В квартире постоянно зарегистрирована супруга N, что подтверждено данными о характеристиках объекта недвижимости в Федеральной Кадастровой палате, а также копией лицевого счета и выпиской из домовой книги. В соответствии со ст.
После перерыва давности владения, если реквизиты, необходимые для приобретения права собственности налицо, начинает течь заново, причем время, истекшее до перерыва, в давностный срок не засчитывается. Если давностный владелец в установленном законом порядке восстановит нарушенное владение, течение срока, необходимого для приобретения права собственности по давности, продолжается так, как если бы нарушение владения вообще не было бы, то есть, непрерывно. Самостоятельный, фактический, добросовестный владелец отличается от титульного владельца арендатора, хранителя , который знает о производном характере своего права на имущество. Его зависимость от права собственника, ограниченность во времени не присуща первому. Закон предусматривает защиту давностного владельца до того, как он стал собственником. Разумеется, он не может получить эту защиту против собственника, а также против других лиц, имеющих право на владение имуществом в силу предусмотренного законом или договором основания, поскольку до истечения давностного срока, сам он является беститульным владельцем. Однако, он может получить защиту против тех лиц, которые как и он, права на владение имуществом не имеют. По сравнению с ними, он обладает преимуществом, что является давностным владельцем и владение его, при наличии всех требуемых законом реквизитов с истечением установленного срока, может перерасти в право собственности. Поэтому, если третье лицо неправомерно лишает давностного владельца владения имуществом или чинит ему препятствия во владении имуществом как своим собственным, он вправе требовать восстановления нарушенного владения и устранения чинимых помех; то есть, воспользоваться теми же средствами защиты, какими, располагает собственник и иной титульный владелец. Ранее этого не было. В давностный срок засчитывается и то время, в течение которого владелец, по крайней мере, с 1 января 1991 года до введения ГК в действие, владел имуществом, если это владение соответствовало всем реквизитам, предусмотренным ныне в законе, и продолжалось на момент введения ГК в действие. Приобретение права собственности на жилое помещение после полной выплаты пая в жилищно-строительном и жилищном кооперативах. Широкое распространение получили у нас в стране жилищные и жилищно-строительные кооперативы, участие в них было одним из наиболее часто встречающихся способов приобретения права собственности на жилое помещение. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы ЖК, ЖСК образуются для строительства жилых домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции. ЖК и ЖСК считаются созданными с момента их регистрации в органе местной администрации и действуют на основе устава. ЖК и ЖСК являются собственниками имущества, переданных им денежных средств и купленного жилого дома. Членом ЖК и ЖСК может быть лицо, достигшее 18 лет, нуждающееся в улучшении жилищных условий и постоянно проживающее в данном населенном пункте. Члены кооператива приобретают соответствующее жилое помещение только в пользование, сохраняя право собственности лишь на пай паенакопление. По своей юридической природе пай представляет собой не имущество в натуре, не деньги и не долю в праве собственности, а обязательственное право требования выплаты соответствующей суммы при выходе из кооператива. Однако наличие такого права, основанного на членстве в ЖК и ЖСК, становится одновременно главным основанием для предоставления в пользование определенного имущественного объекта, остающегося кооперативной собственностью. Лицу, принятому в члены ЖК ЖСК по решению членов общего собрания, предоставляется квартира, причем решение общего собрания приобретает юридическую силу лишь после утверждения соответствующим органом местной администрации и выдачи ордера. Гражданин вправе обратиться в суд с иском о защите нарушенного или оспариваемого права на пользование жилым помещением, в частности, при отказе в выдаче ордера на жилое помещение, за которое не выплачен паевой взнос, а также при отмене решения общего собрания о приеме его в члены ЖК ЖСК. До выплаты паевого взноса пайщик обладает следующими правами: проживать со своей семьей в предоставленной ему квартире в доме кооператива; добровольно выбыть из ЖСК; в установленном порядке передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи; получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий; произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение, в том числе в доме государственного или общественного жилищного фонда, либо на жилой дом, принадлежащий гражданину на праве собственности. Члену ЖСК принадлежит лишь право владения, пользования и ограниченного распоряжения предоставленным ему помещением. В то же время пайщик обязан выполнять требования устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями. По мере выплаты ими своих паевых взносов которые по общему правилу вносятся не полностью в момент создания кооператива, а в рассрочку пайщики становятся собственниками жилых помещений, так как кооператив теряет на них всякие имущественные права. После выплаты паевых взносов членами кооператива, последний по решению общего собрания своих членов может подлежать преобразованию в кооператив по совместной эксплуатации имущества, не перешедшего в собственность его отдельных членов, а остающегося в собственности кооператива например, подвалов, чердаков, лифтов и тому подобного имущества в кооперативном жилом доме. На практике многие кооперативы продолжают свою деятельность без преобразования и внесения соответствующих изменений в учредительные документы и после уплаты членами полностью своих паевых взносов. Это порождает недоразумения и споры, особенно в случае необходимости определения судьбы имущества, которым член ЖК ЖСК считает нужным распорядится по своему усмотрению, в частности, путем составления завещания, обмена, дарения или продажи. Поскольку возникновение собственности гражданина на кооперативное жилое помещение связывается с моментом уплаты полной суммы паевого взноса и для этого не требуется никаких других условий, следует считать, что не зависимо от содержания учредительных документов и любых решений прежнего кооператива этот последний автоматически утрачивает право собственности на имущество, находящееся в пользовании его члена, с момента полной выплаты паевого взноса и, следовательно, утрачивает право распоряжаться им, хотя бы и по решению общего собрания. Например, когда общее собрание членов кооператива постановляет передать квартиру в пользование лицу, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, не смотря на то, что другой член кооператива собственник квартиры уже заключил договор ее продажи. Указанные обстоятельства послужили основанием для признания судом недействительным решения общего собрания членов ЖК ЖСК предоставившего квартиру своему пайщику, а не покупателю по нотариально удостоверенному договору, хотя собрание и ссылалось на то, что устав ЖК ЖСК не предусматривал возможности купли-продажи кооперативных квартир, так как это противоречит статье 209 ГК РФ. С момента возникновения права собственности член кооператива осуществляет его самостоятельно, заключая сделки по сдаче своего имущества в наем, его отчуждению и т. В судебной практике возникал вопрос в частности по делам о наследовании квартир в доме кооператива , с какого времени член кооператива становится собственником квартиры - с момента полной выплаты паевого взноса или же с момента регистрации в БТИ либо в другом надлежащем органе квартиры на его имя. При решении этого вопроса следует исходить из того, что сам факт полной выплаты паевого взноса членом кооператива автоматически влечет за собой приобретение им права собственности на квартиру. Квартира в доме кооператива может принадлежать на праве общей собственности, например, паевой взнос за нее был выплачен супругами во время брака, либо на праве общей долевой собственности, когда право на квартиру перешло к двум или более наследникам. В связи с этим, необходимо иметь ввиду, что член кооператива не вправе распоряжаться жилым помещением без согласия супруга, если оно является совместной собственностью, а также без согласия другого лица, являющегося участником общей собственности на квартиру. В отличие от договора найма жилого помещения, члены семьи пайщика не обладают самостоятельным правом на предоставленное пайщику жилое помещение. С утратой права быть членом ЖК ЖСК пайщик и его семья утрачивают и право пользования кооперативным помещением. Исключением из этого правила являются случаи смерти пайщика, когда члены его семьи, проживающие с ним в помещении ЖСК, сохраняют право пользования данным помещением при условии вступления в члены кооператива одного или нескольких из них, в зависимости от наличия изолированных комнат в данной квартире. Общее собрание членов кооператива вправе на общих основаниях принять в члены ЖК ЖСК одного или нескольких наследников при условии наличия для каждого из них изолированного помещения. Наследникам, не пользовавшимся квартирой при жизни наследодателя, а также отказавшимся от дальнейшего пользования, кооператив выплачивает стоимость наследуемого пая или доли его. Члены семьи умершего пайщика, не являющиеся наследниками, но проживающие совместно с ним и имевшие общее хозяйство, сохраняют право дальнейшего пользования занимаемой площадью в случае вступления одного из наследников в члены ЖСК. Если наследники откажутся от вступления в кооператив или если таковых не окажется, указанные члены семьи умершего пайщика вправе вступить в члены кооператива с внесением пая в размере, соответствующем занимаемой площади. Следовательно другие члены семьи, а также лица прекратившие семейные отношения с членом ЖК ЖСК , не вправе претендовать на квартиру в доме кооператива как общую собственность. Они могут получить ее только по наследству. Совместная собственность возникает только в результате совместного паенакопления супругов. Другие члены семьи, если они вкладывали свои средства в паенакопления пайщика, вправе лишь требовать соответствующего возмещения вложенных ими средств. Если после смерти пайщика не осталось наследников по закону и по завещанию, то пай, как выморочное имущество переходит к государству в установленном порядке, а на освободившуюся площадь по решению общего собрания поселяется новый жилец. Также интересен вопрос, связанный с расчетами между ЖК ЖСК и его членами при переходе права собственности на квартиру, пай за которую выплачен полностью и которая является собственностью граждан вследствие ее покупки. Передавая квартиру, член кооператива получает ее стоимость от покупателя. Он не вправе требовать от ЖК ЖСК еще и возврата суммы паевого взноса на основании факта его выбытия из кооператива. Взнос существует лишь постольку, поскольку квартира остается в собственности кооператива. Когда же происходит переход права собственности на нее к члену ЖСК, прекращаются обязательства ЖСК возвратить указанному лицу паевой взнос, отражающий стоимость квартиры. Пай теперь отсутствует. Обязательственного правоотношения между ЖСК и его пайщиком, возникающего из имущественного участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует. Это материализовалось в вещное право члена кооператива на квартиру. Денежный эквивалент паевого взноса - стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика. Таким образом, происходит частичный раздел имущества кооператива. Большая его часть переходит в собственность пайщиков. Денежные же обязательства между ЖСК и его членами, соответствующие стоимости выбывших из состава кооперативного имущества квартир, погашаются. Действительно, нет никаких оснований считать, что член ЖСК должен дважды получать стоимость продаваемой квартиры: сначала от покупателя, а затем от кооператива. Иное толкование приведет к тому, что покупателю, фактически уплатившему продавцу полную стоимость квартиры, придется оплатить еще раз, внося в ЖСК паевой взнос. При расчетах ЖСК со своими членами, в случае выхода из него, возникает и такой вопрос: должен ли ЖСК выплачивать выбывшему из него члену часть пая, соответствующую приходящейся на это лицо части стоимости имущества, остающегося в собственности ЖСК лестничных площадок, лифтов и так далее. Представляется, что нет. Ведь стоимость данного имущества учтена в стоимости квартиры. Новый собственник квартиры одновременно становится и владельцем пая в ЖСК. Это право на пай, переходящее автоматически в силу покупки квартиры, дает ее новому владельцу весь объем гражданских прав, связанных с обладанием пая, включая получение имущественных выгод от использования кооперативного имущества. Если ЖСК сдает в аренду принадлежащие ему нежилые помещения в кооперативном доме, он получает доходы от арендной платы. Покупатель квартиры, при этом, даже если он и не является членом ЖСК, имеет право на получение своей части имущественных выгод от сдачи ЖСК этих помещений в аренду. Приобретатель квартиры, независимо от своего членства в ЖСК, получил вместе с квартирой и права, связанные с имущественным участием бывшего пайщика в строительстве данных помещений. Сделки по отчуждению квартир в доме ЖСК нельзя признать только куплей - продажей. По существу, здесь имеет место сделка, одним из элементов которой является купля - продажа квартиры, а другим - переуступка покупателю квартиры прав выбывшего члена ЖСК, связанных с его имущественным участием в кооперативе. Такие сделки, даже если они и не урегулированы специальными нормами законодательства, тем не менее имеют право на жизнь в силу статьи 8 ГК РФ. Она предусматривает возможность возникновения гражданских прав и обязанностей из действий, хотя и не предусмотренных законодательством, но из-за общих начал и смысла гражданского законодательства, порождающих такие права и обязанности. Это, однако, не исключает желать более четкой регламентации ситуации, возникающей в связи с преобразованием обязательственных отношений внутри ЖСК при переходе к его членам права собственности на квартиры. Производные основания возникновения права собственности. Приватизация жилого помещения. Самый приемлемый способ приобретения права собственности на жилое помещение - приватизация. Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилых фондах. При переходе государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности, либо при их ликвидации, за гражданами, проживающими в домах таких предприятий, сохраняются все жилищные права, в том числе, и право на бесплатную приватизацию жилья. Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах этих предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу статьи 18 Закона РФ от 23 декабря 1993 года «О приватизации жилищного фонда в РФ «. Не подлежат приватизации: жилые помещения в общежитиях, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, а также жилые помещения в специализированных домах. Аварийными являются дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным санитарно-гигиеническим требованиям, противопожарным нормам. Собственники жилого фонда, или уполномоченные ими органы, предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения и учреждения, за которыми закреплен жилищный фонд на праве оперативного управления, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Приватизируется вся квартира в целом при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с согласия совершеннолетних членов семей на приватизацию. Приватизация служебных квартир комнат разрешается при условии, что граждане проживают в данной квартире не менее 10 лет и отработали на предприятии, которому принадлежит данная квартира комната не менее 10 лет. Если жилое помещение находится в доме, требующем капитального ремонта, приватизация его разрешается, при этом сохраняется обязанность наймодателя, в лице муниципальных органов, ведомств, предприятий и организаций, производить ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Для граждан, забронировавших жилое помещение, приватизация осуществляется лишь по месту его бронирования. Разрешается ранее запрещенная приватизация в домах - памятниках истории и культуры, архитектуры при этом собственник, проживающий в доме - памятнике культуры, истории, архитектуры обязан соблюдать правила охраны, использования, учета и реставрации памятников. Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет, приобрести эти помещения в собственность. Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем, являются членами его семьи, либо бывшими членами семьи и имеют равные права, вытекающие из договора найма, они, в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Учитывая, что опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, выходящие за пределы бытовых, в частности, отказа от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации или согласия на нее может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения указанных выше органов. Также, требуется согласие органов опеки и попечительства для совершения сделок в отношении приватизированных квартир, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещениям. Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают только несовершеннолетние, зачисляются на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении сберегательного банка. Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлению граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов, а право собственности на приватизированное жилье возникает с момента регистрации договора в местной администрации БТИ. Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации, граждане предоставляют следующие документы: ордер по которому жилье занято по найму, заявление на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением, справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано; в случаях с несовершеннолетним - разрешение органов опеки и попечительства. Приобретение гражданином жилого помещения в порядке приватизации бесплатно допускается один раз. Приватизация квартиры не лишает ее жильцов право получить бесплатно новое жилье, если занимаемая ими площадь меньше санитарной нормы и они продолжают нуждаться в улучшении жилищных условий. При этом, если граждане, приватизировавшие квартиру безвозмездно предоставят старую квартиру в пользу местной администрации для использования ее другими очередниками, то новую квартиру большего размера можно приватизировать. Передача жилья в собственность оформляется договором передачи, заключенным местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим помещение в собственность в установленном порядке. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется, государственная пошлина не взымается. Приватизированная квартира может переходить в совместную, долевую, одного лица собственность. Количество экземпляров договора о передач приватизации е жилого помещения в собственность граждан определяется местным положением о приватизации жилищного фонда в области, крае или республике, разработанным и утвержденным соответствующими органами местной администрации. За оформление документов при приватизации взымается плата, которая идет на зарплату работникам, занимающимся оформлением приватизационных документов и на техническое обеспечение. Если приватизация жилого помещения не была вовремя осуществлена исключительно по вине приватизационной конторы, возникает вопрос о том, будут ли признаны права на наследство на такое жилое помещение? Формально, наниматель не стал собственником квартиры. Однако, в последнее время судебная практика стала придерживаться противоположной точки зрения, и есть немало примеров, когда суды признают право собственности в таких ситуациях. Более того, учитывая конкретные обстоятельства, суды признавали право собственности на жилое помещение даже в тех случаях, когда наниматель умер в течение срока, положенного на оформление приватизации квартиры. Если гражданин, подавший заявление о приватизации жилья умер до оформления договора на передачу жилого помещения в его собственность, либо до его регистрации, то это обстоятельство не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований наследников, если наследователь выразил при жизни волю на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано. Собственник может передавать другому лицу свои правомочия собственника и использовать жилое помещение в качестве предмета залога. Собственники приватизированных жилых помещений являются владельцами, либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. За государственными и муниципальными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договору с их собственниками. Оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений, производится собственниками по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда. Договор купли-продажи жилого помещения. Одним из наиболее распространенных способов приобретения жилых помещений является договор купли-продажи. По договору купли-продажи, одна сторона продавец обязуется передать вещь товар , в собственность другой стороне покупателю , а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму цену. Во-первых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности. Это означает достижение сторонами 18-летнего возраста, в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин не достигший этого возраста приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности на жилище в качестве собственников указаны несовершеннолетние, то в этом случае требуется согласие органов охраны детства на любое отчуждение. Во-вторых, отчуждателю жилое помещение принадлежит на праве собственности, что подтверждается договором о приобретении в собственность жилого помещения или другим правоустанавливающим документом. В-третьих, необходима регистрация сделки в органе местной администрации. Но прежде чем произвести какое-либо действие, связанное с оформлением жилого помещения, нужно определить, кто действительно является собственником недвижимости и какой правоустанавливающий документ это подтверждает. Таким документом может быть либо регистрационное удостоверение, либо один из видов договоров: купли-продажи, мены, дарения или о праве наследования. Рассмотрим основные особенности этих документов. Регистрационное удостоверение подразумевает, что квартира была приватизирована именно продавцами. В этом документе могут быть указаны как доли, так и несколько совладельцев. Указывается характер собственности: личная или совместная. Нотариальные договора показывают, каким путем квартира перешла в собственность. Одна из особенностей этих договоров состоит в том, что они определяют как настоящих, так и предыдущих собственников. Также, можно определить, соответствует ли жилая площадь, указанная в договоре, реальной площади квартиры. Нередки случаи, когда владельцы квартир завышают размеры жилой площади. Из договора можно узнать инвентаризационную оценку МПТИ, сумму сделки, либо доплаты. Особое внимание нужно обратить на печати. В конце каждого договора должна стоять личная печать нотариуса для частного или гербовая печать государственной нотариальной конторы. Затем, должны стоять круглая гербовая печать МПТИ и прямоугольный штамп, подтверждающий регистрацию. Кроме вышеперечисленных документов, необходимо наличие справки из МПТИ на продажу квартиры, подтверждающей, что она не находится под арестом и действительно принадлежит собственнику, а также справки из налоговой инспекции района, в котором находится жилое помещение о том, что ее владельцем недоимок по налогам перед государством не числится. После проверки всех этих данных, можно смело приступать к оформлению договора купли-продажи. Право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента регистрации сделки в МПТИ. До регистрации нотариально удостоверенного договора между сторонами существуют лишь обязательственные отношения. Если одна из сторон отказывается от договора до его регистрации, то дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или судом. Если договор не зарегистрирован и стороны договорились об его аннулировании, то достаточно заявления сторон в нотариальную контору. Нотариус в этом случае делает соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку в реестре. После же регистрации, договор не может быть аннулирован, а стороны должны заключить новый договор о расторжении этого договора и урегулировании своих отношений. Фактическая передача жилого помещения покупателю не связана с моментом перехода права собственности, она может предшествовать регистрации или следовать за ней. Стороны могут своим соглашением определить время фактической передачи, но не могут изменить юридического значения самой регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе, по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Исполнение договора продажи жилого помещения сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений с третьими лицами. Любое отчуждение или приобретение квартиры допускается пока в нотариальном порядке. Удостоверение договоров об отчуждении квартиры производится по месту нахождения этой квартиры. Несоблюдение правил об обязательной нотариальной форме договора купли-продажи квартиры, делает такой договор недействительным с последствиями, предусмотренными в статье 165 ГК РФ, то есть сделка будет считаться ничтожной.
Это явно противоречило самому содержанию права собственности гражданина, то есть, права по владению, пользованию и распоряжению имуществом по своему усмотрению и в своих интересах. Наблюдалось чрезмерное ограничение права собственности граждан, сведение его функционального назначения к удовлетворению потребительских нужд собственника; на первый план выдвигались такие полномочия как владение и пользование. К распоряжению собственник прибегал значительно редко. Для современного правового регулирования характерно раскрепощение собственности граждан от многочисленных пут, которые ранее ее связывали. На собственность граждан в жилищной сфере в полной мере распространен принцип дозволительной направленности гражданско-правового регулирования, который получил закрепление в новейшем законодательстве. Сейчас право собственности граждан на недвижимость в жилищной сфере означает, что собственник имеет право, в порядке установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать и сносить, совершать также иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, общественные интересы. Собственник может передавать свои правомочия другому лицу, обременять его различными способами. При этом следует иметь в виду, что кроме собственников законными владельцами жилых помещений являются лица проживающие по договору жилищного найма, поднайма, а также граждане, вселившиеся в жилое помещение в качестве временных жильцов. Члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, вправе владеть жилым помещением наравне с собственником, если при их вселении не было оговорено иное. Причем право владения жилым помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с ним. В этом случае, бывшие члены семьи собственника становятся нанимателями жилого помещения и с ними должен быть заключен договор найма жилого помещения, который может быть расторгнут только на предусмотренных в законе основаниях. В случае отчуждения жилого дома продажи, мены, дарения , в котором находится сданное внаем жилое помещение когда переходит право собственности , договор найма сохраняет силу для нового собственника. Пользование жилыми помещениями носит строго целевой характер - для постоянного проживания. Ограничение права пользования, а значит, и ограничение права собственности, возможно только в соответствии с действующим законодательством. Право распоряжения, как уже говорилось, означает право собственника определить правовое положение жилого помещения, то есть свободу его отчуждения и свободу его передачи в пользование другим лицам посредством договора найма или аренды. Собственник может распоряжаться принадлежащим ему жильем через следующие гражданско-правовые сделки: куплю-продажу, мену, дарение, обмен, составление завещания. При этом частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости. Объектом частной собственности граждан в жилищной сфере могут быть: индивидуальные жилые дома, приватизированные, приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных действующим законодательством. Данные объекты намеренно поименованы во множественном числе, чтобы подчеркнуть возможность обладания несколькими однородными и различными объектами одновременно одним гражданином. Однако существует ряд ограничений права собственности граждан в жилищной сфере. Так, например, не допускается использование собственником жилых помещений в домах для нужд промышленного характера, то есть под нежилые цели. Собственник обязан использовать жилые и подсобные помещения без ущемления жилищных и иных прав и свобод других граждан. В последнем случае собственнику принадлежит только квартира, а фундамент, крыша, лестничные площадки и другие части дома, которые обслуживают квартиры, они составляют собственность государства, либо если это дом индивидуальных застройщиков общую собственность участников строительства. Капитальный ремонт жилого дома, квартиры с переустройством или перепланировкой помещений производится с разрешения местной администрации. Необходимо соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных норм как данного жилого помещения, так и других жилых помещений расположенных в этом доме. Основания возникновения права собственности граждан на жилое помещение. Первоначальные основания: 1. Индивидуальное жилищное строительство. Индивидуальное жилое строительство на специально отведенном для этих целей земельном участке, наиболее распространенная форма приобретения права собственности на жилой дом. Земельные и жилищные отношения имеют между собой тесную связь. Для того, чтобы обзавестись индивидуальным жилым домом или подсобным хозяйством в виде дачи или загородного дома, необходим прежде всего земельный участок, который при прежней системе земельных отношений можно было ждать годами. Ряд новых законодательных актов о правах граждан в земельной сфере, принятых в последнее время, введение частной собственности на землю открывают новые возможности для решения жилищных проблем. Жилым домом считается строение, имеющее почтовый номер, вся или не менее половины полезной площади которого предназначена для постоянного проживания, расположенное на земельном участке со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства в определенных границах. Для того чтобы построить жилой дом, необходимо получить соответствующий земельный участок. Отвод земельных участков входит в компетенцию местных органов власти. Так по закону РФ от 23 декабря 1992 года» О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» передача земельных участков в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности осуществляется в соответствии с земельным законодательством местными органами государственной власти. Следует отметить, что в течение длительного времени в некоторых регионах нашей страны отвод земельных участков для индивидуального жилищного строительства был запрещен. Например, это существовало в Москве и Санкт-Петербурге. Органы местного самоуправления с учетом специфики регионов и городов обязаны предоставить в бессрочное пользование, аренду, собственность или продать земельные участки для жилищного строительства в срок не более одного месяца со дня подачи гражданином заявления об отводе земельного участка. Необоснованный отказ органов местного самоуправления в предоставлении и продаже в установленные сроки земельных участков для жилищного строительства влечет за собой штрафные и иные санкции. Земельный участок отведенный под жилищное строительство, должен быть использован по назначению в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении установленного срока к застройщику органами власти применяются санкции, предусмотренные законодательством. Право на осуществление строительства жилья предоставляется в порядке, установленном законодательством гражданину, которому это жилье передано в пользование, или застройщику, которому это жилье предоставлено собственником по договору. Строительство жилого дома осуществляется на основе решения органов местного самоуправления, в срок не более одного месяца с момента обращения за ним, в соответствии с утвержденной градостроительной документацией и существующими строительными нормами и правилами. Застройщик, организующий строительство, может осуществлять его самостоятельно, либо привлекая подрядчика. Права на получение земельного участка для строительства жилья можно реализовать только в зонах, предусмотренных градостроительной документацией, под которой понимается вся совокупность проектных документов, необходимых для строительства жилого дома. К градостроительной документации относятся: генеральная схема расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил Российской Федерации, схемы расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил крупных географических регионов и национально-государственных образований, генеральные планы городов, схемы и проекты районной планировки административно-территориальных образований. Составляется договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке между органом коммунального хозяйства администрации с одной стороны и гражданином с другой. По договору гражданин обязан построить жилой дом на земельном участке, отведенном на основании решения администрации и закрепленном в пользование государственным актом на право собственности на землю. На этом участке гражданин застройщик обязан возвести из качественного материала жилой дом в соответствие с проектом, утвержденным органом архитектуры и градостроительства. На этом же земельном участке разрешается строительство. Утвержденный проект на строительство дома и план размещения строения на земельном участке, выданный органом по делам строительства и архитектуры, является неотъемлемой частью этого договора. При использовании земельного участка не в соответствие с той целью, для которой он предназначался, право пользования земельным участком может быть прекращено. По окончании строительства, застройщик обязан сдать жилой дом государственной приемочной комиссии. До полного возведения жилого дома и принятия его в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, застройщик не имеет право продавать дом или его часть дарить, производить обмен другим лицам без разрешения администрации района, города. В случае разрушения дома от пожара или других стихийных бедствий, право на бессрочное пользование земельным участком сохраняется за застройщиком, если он в течение трех лет приступит к восстановлению разрушенного дома или возведению нового, за исключением случаев, когда генеральным планом города предусмотрено иное использование земельного участка. Восстановление разрушенного жилого дома, либо строительство нового осуществляется на основании решения местной администрации по типовому или утвержденному в установленном порядке индивидуальному проекту. Все расходы по заключению настоящего договора относятся за счет застройщика. Договор, также, подлежит обязательному нотариальному заверению до начала строительных работ. Договор в случае спора может быть расторгнут только судом. Лицо, осуществившее самовольную постройку, которой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на не-отведенном для этих целей земельном участке, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получение на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил, не приобретает на нее право собственности. Такое лицо не в праве распоряжаться постройкой. Например, если постройка возведена на не принадлежащем застройщику земельном участке, но в последующем, данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку, либо, право собственности на данную постройку может быть признано за лицом в собственности, пожизненно наследуемом владении, бессрочном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, и это лицо, в свою очередь, возмещает незаконному застройщику расходы на постройку в размере, определенном судом. Однако, право на самовольную постройку не может быть признано в любом случае, если сохранение постройки повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ о признании права собственности на самовольную постройку. Самовольному застройщику вручается предписание о сносе постройки и приведении в порядок земельного участка, на котором она возведена. В предписании указывается срок, в течение которого застройщик обязан совершить указанные действия. В то же время предписание о сносе не лишает самовольного застройщика права требовать признания за ним права собственности на постройку в судебном порядке. Собственником дома индивидуальный застройщик становится лишь после регистрации дома в местной администрации. Правоустанавливающими документами на жилой дом, построенный на отведенном для этого земельном участке, являются: нотариально удостоверенный договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности; договор о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве личной собственности; регистрационное удостоверение договора. Неоформленные в нотариальном порядке договоры о праве застройки, заключенные отделами коммунального хозяйства до 26 августа 1948 года, а также относящиеся к этому времени решения исполкомов местных советов народных депутатов об отводе гражданам земельных участков для индивидуального жилищного строительства, также могут входить в перечень этих документов. Кроме регистрационного удостоверения на всех остальных правоустанавливающих документах должна быть отметка о регистрации в бюро технической инвентаризации БТИ. Приобретение права собственности по давности владения приобретательной давности. Право собственности на стороне давностного владельца возникает помимо воли и независимо от прав предшествующего собственника. Впервые это основание права собственности было введено Законом РФ о собственности от 1 января 1991 года в статье 7, а затем закреплено в новом Гражданском Кодексе РФ в статье 234. Гражданин, не являющийся собственником недвижимого имущества, к которому относите жилой дом, но добросовестно и открыто владеющий им как собственник в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на этот дом. По существу право собственности у приобретателя из договоров купли-продажи не возникло. Однако он открыто и добросовестно владеет домом, платит необходимые налоги, вносит квартплату и так далее. В результате по истечении пятнадцати лет такого владения, у него возникает право собственности. В силу прямого указания закона, право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, которое приобрело имущество по давности владения с момента такой регистрации. В данном случае речь идет о не имеющем правового основания фактическом владении имуществом в течение длительного срока. Во-первых, должен истечь установленный в законе срок давности владения, как уже говорилось выше, для недвижимости этот срок - пятнадцать лет. При этом давностный владелец может присоединить ко времени своего владения время, в течение которого имуществом владел его предшественник, если его владение также удовлетворяло всем указанным в законе реквизитам, и если к нынешнему владельцу имущество перешло в порядке общего или специального правопреемства. В то же время, течение срока приобретательской давности не может начаться до тех пор, пока не истек срок исковой давности по иску об истребовании имущества из незаконного владения лица, у которого оно находится. Во-вторых, давностный владелец должен владеть имуществом как своим собственным, или, что то же самое, в виде собственности, без оглядки на то, что у имущества есть собственник. В противном случае, ставится под сомнение не только это условие, но и два других - добросовестность и открытость владения. Владелец должен пользоваться и распоряжаться имуществом, как если бы обладал правом собственности сдает внаем, в залог и так далее. В-третьих, гражданин должен владеть имуществом добросовестно. Это значит, что владея имуществом, владелец не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности, то есть, он должен быть убежден, что владение правомерно. Эта добросовестность должна сохраняться на протяжении всего срока давности, а не только на момент поступления имущества во владение. В-четвертых, владелец должен владеть имуществом открыто, без утайки. Это означает возможность доступа к имуществу посторонних лиц, его обозначения, получения ими нужных сведений. В-пятых, владение должно быть непрерывным в течение указанного срока. Это течение прерывается совершением со стороны владельца действий, свидетельствующих о признании им обязанности вернуть вещь собственнику, а также предъявлением к нему управомоченным лицом иска о возврате имущества. После перерыва давности владения, если реквизиты, необходимые для приобретения права собственности налицо, начинает течь заново, причем время, истекшее до перерыва, в давностный срок не засчитывается. Если давностный владелец в установленном законом порядке восстановит нарушенное владение, течение срока, необходимого для приобретения права собственности по давности, продолжается так, как если бы нарушение владения вообще не было бы, то есть, непрерывно. Самостоятельный, фактический, добросовестный владелец отличается от титульного владельца арендатора, хранителя , который знает о производном характере своего права на имущество. Его зависимость от права собственника, ограниченность во времени не присуща первому. Закон предусматривает защиту давностного владельца до того, как он стал собственником. Разумеется, он не может получить эту защиту против собственника, а также против других лиц, имеющих право на владение имуществом в силу предусмотренного законом или договором основания, поскольку до истечения давностного срока, сам он является беститульным владельцем. Однако, он может получить защиту против тех лиц, которые как и он, права на владение имуществом не имеют. По сравнению с ними, он обладает преимуществом, что является давностным владельцем и владение его, при наличии всех требуемых законом реквизитов с истечением установленного срока, может перерасти в право собственности. Поэтому, если третье лицо неправомерно лишает давностного владельца владения имуществом или чинит ему препятствия во владении имуществом как своим собственным, он вправе требовать восстановления нарушенного владения и устранения чинимых помех; то есть, воспользоваться теми же средствами защиты, какими, располагает собственник и иной титульный владелец. Ранее этого не было. В давностный срок засчитывается и то время, в течение которого владелец, по крайней мере, с 1 января 1991 года до введения ГК в действие, владел имуществом, если это владение соответствовало всем реквизитам, предусмотренным ныне в законе, и продолжалось на момент введения ГК в действие. Приобретение права собственности на жилое помещение после полной выплаты пая в жилищно-строительном и жилищном кооперативах. Широкое распространение получили у нас в стране жилищные и жилищно-строительные кооперативы, участие в них было одним из наиболее часто встречающихся способов приобретения права собственности на жилое помещение. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы ЖК, ЖСК образуются для строительства жилых домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции. ЖК и ЖСК считаются созданными с момента их регистрации в органе местной администрации и действуют на основе устава. ЖК и ЖСК являются собственниками имущества, переданных им денежных средств и купленного жилого дома. Членом ЖК и ЖСК может быть лицо, достигшее 18 лет, нуждающееся в улучшении жилищных условий и постоянно проживающее в данном населенном пункте. Члены кооператива приобретают соответствующее жилое помещение только в пользование, сохраняя право собственности лишь на пай паенакопление. По своей юридической природе пай представляет собой не имущество в натуре, не деньги и не долю в праве собственности, а обязательственное право требования выплаты соответствующей суммы при выходе из кооператива. Однако наличие такого права, основанного на членстве в ЖК и ЖСК, становится одновременно главным основанием для предоставления в пользование определенного имущественного объекта, остающегося кооперативной собственностью. Лицу, принятому в члены ЖК ЖСК по решению членов общего собрания, предоставляется квартира, причем решение общего собрания приобретает юридическую силу лишь после утверждения соответствующим органом местной администрации и выдачи ордера. Гражданин вправе обратиться в суд с иском о защите нарушенного или оспариваемого права на пользование жилым помещением, в частности, при отказе в выдаче ордера на жилое помещение, за которое не выплачен паевой взнос, а также при отмене решения общего собрания о приеме его в члены ЖК ЖСК. До выплаты паевого взноса пайщик обладает следующими правами: проживать со своей семьей в предоставленной ему квартире в доме кооператива; добровольно выбыть из ЖСК; в установленном порядке передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи; получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий; произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение, в том числе в доме государственного или общественного жилищного фонда, либо на жилой дом, принадлежащий гражданину на праве собственности. Члену ЖСК принадлежит лишь право владения, пользования и ограниченного распоряжения предоставленным ему помещением. В то же время пайщик обязан выполнять требования устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями. По мере выплаты ими своих паевых взносов которые по общему правилу вносятся не полностью в момент создания кооператива, а в рассрочку пайщики становятся собственниками жилых помещений, так как кооператив теряет на них всякие имущественные права. После выплаты паевых взносов членами кооператива, последний по решению общего собрания своих членов может подлежать преобразованию в кооператив по совместной эксплуатации имущества, не перешедшего в собственность его отдельных членов, а остающегося в собственности кооператива например, подвалов, чердаков, лифтов и тому подобного имущества в кооперативном жилом доме. На практике многие кооперативы продолжают свою деятельность без преобразования и внесения соответствующих изменений в учредительные документы и после уплаты членами полностью своих паевых взносов. Это порождает недоразумения и споры, особенно в случае необходимости определения судьбы имущества, которым член ЖК ЖСК считает нужным распорядится по своему усмотрению, в частности, путем составления завещания, обмена, дарения или продажи. Поскольку возникновение собственности гражданина на кооперативное жилое помещение связывается с моментом уплаты полной суммы паевого взноса и для этого не требуется никаких других условий, следует считать, что не зависимо от содержания учредительных документов и любых решений прежнего кооператива этот последний автоматически утрачивает право собственности на имущество, находящееся в пользовании его члена, с момента полной выплаты паевого взноса и, следовательно, утрачивает право распоряжаться им, хотя бы и по решению общего собрания. Например, когда общее собрание членов кооператива постановляет передать квартиру в пользование лицу, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, не смотря на то, что другой член кооператива собственник квартиры уже заключил договор ее продажи. Указанные обстоятельства послужили основанием для признания судом недействительным решения общего собрания членов ЖК ЖСК предоставившего квартиру своему пайщику, а не покупателю по нотариально удостоверенному договору, хотя собрание и ссылалось на то, что устав ЖК ЖСК не предусматривал возможности купли-продажи кооперативных квартир, так как это противоречит статье 209 ГК РФ. С момента возникновения права собственности член кооператива осуществляет его самостоятельно, заключая сделки по сдаче своего имущества в наем, его отчуждению и т. В судебной практике возникал вопрос в частности по делам о наследовании квартир в доме кооператива , с какого времени член кооператива становится собственником квартиры - с момента полной выплаты паевого взноса или же с момента регистрации в БТИ либо в другом надлежащем органе квартиры на его имя. При решении этого вопроса следует исходить из того, что сам факт полной выплаты паевого взноса членом кооператива автоматически влечет за собой приобретение им права собственности на квартиру. Квартира в доме кооператива может принадлежать на праве общей собственности, например, паевой взнос за нее был выплачен супругами во время брака, либо на праве общей долевой собственности, когда право на квартиру перешло к двум или более наследникам. В связи с этим, необходимо иметь ввиду, что член кооператива не вправе распоряжаться жилым помещением без согласия супруга, если оно является совместной собственностью, а также без согласия другого лица, являющегося участником общей собственности на квартиру. В отличие от договора найма жилого помещения, члены семьи пайщика не обладают самостоятельным правом на предоставленное пайщику жилое помещение. С утратой права быть членом ЖК ЖСК пайщик и его семья утрачивают и право пользования кооперативным помещением. Исключением из этого правила являются случаи смерти пайщика, когда члены его семьи, проживающие с ним в помещении ЖСК, сохраняют право пользования данным помещением при условии вступления в члены кооператива одного или нескольких из них, в зависимости от наличия изолированных комнат в данной квартире. Общее собрание членов кооператива вправе на общих основаниях принять в члены ЖК ЖСК одного или нескольких наследников при условии наличия для каждого из них изолированного помещения. Наследникам, не пользовавшимся квартирой при жизни наследодателя, а также отказавшимся от дальнейшего пользования, кооператив выплачивает стоимость наследуемого пая или доли его. Члены семьи умершего пайщика, не являющиеся наследниками, но проживающие совместно с ним и имевшие общее хозяйство, сохраняют право дальнейшего пользования занимаемой площадью в случае вступления одного из наследников в члены ЖСК. Если наследники откажутся от вступления в кооператив или если таковых не окажется, указанные члены семьи умершего пайщика вправе вступить в члены кооператива с внесением пая в размере, соответствующем занимаемой площади. Следовательно другие члены семьи, а также лица прекратившие семейные отношения с членом ЖК ЖСК , не вправе претендовать на квартиру в доме кооператива как общую собственность. Они могут получить ее только по наследству. Совместная собственность возникает только в результате совместного паенакопления супругов. Другие члены семьи, если они вкладывали свои средства в паенакопления пайщика, вправе лишь требовать соответствующего возмещения вложенных ими средств. Если после смерти пайщика не осталось наследников по закону и по завещанию, то пай, как выморочное имущество переходит к государству в установленном порядке, а на освободившуюся площадь по решению общего собрания поселяется новый жилец. Также интересен вопрос, связанный с расчетами между ЖК ЖСК и его членами при переходе права собственности на квартиру, пай за которую выплачен полностью и которая является собственностью граждан вследствие ее покупки. Передавая квартиру, член кооператива получает ее стоимость от покупателя. Он не вправе требовать от ЖК ЖСК еще и возврата суммы паевого взноса на основании факта его выбытия из кооператива. Взнос существует лишь постольку, поскольку квартира остается в собственности кооператива. Когда же происходит переход права собственности на нее к члену ЖСК, прекращаются обязательства ЖСК возвратить указанному лицу паевой взнос, отражающий стоимость квартиры. Пай теперь отсутствует. Обязательственного правоотношения между ЖСК и его пайщиком, возникающего из имущественного участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует. Это материализовалось в вещное право члена кооператива на квартиру. Денежный эквивалент паевого взноса - стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика.
Статья 218 ГК РФ. Основания приобретения права собственности (действующая редакция)
Полный список представляемых документов-оснований для регистрации залога, оформления права собственности на недвижимость, регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество смотрите по ссылкам ниже. Право собственности на квартиру возникает с момента полной оплаты пая, и только потом ее можно регистрировать в ЕГРН. Поэтому если супруги выплачивали пай вместе, а потом развелись до регистрации права собственности, они оба имеют право на недвижимость. Моменты возникновения прав собственности описаны в главе 14 Гражданского кодекса РФ: 1. Когда право собственности возникает с момента выплаты паевого взноса. Пользователь кооперативным жильем становится собственником имущества после выплаты пая. ЖСК выдает пайщику соответствующую справку. После чего правообладатель может регистрировать право собственности. отвечают эксперты раздела Недвижимость. Кооперативная квартира: когда оформляется право собственности, какие права и обязанности имеют наследники, процедура оформления имущества.
Кооперативная квартира: право собственности и процедура наследования
Поскольку передается пай в жилищном кооперативе, собственность на жилплощадь оформляется лишь после выплаты пая в полном объеме. Обычно, этот момент наступает после сдачи дома в эксплуатацию. Что означает сказанное применительно к кооперативным квартирам. Если член кооператива А выплатил свой пай до 1990 года, за ним признается право собственности, если А либо жив, либо если его смерть наступила после 1 июля 1990 года. Приняв в установленном законом порядке наследство после смерти матери, сын Волков В. на основании статей 1152 и 218 ГК РФ приобрел право собственности на наследственное имущество с момента открытия наследства. Основаниями приобретения права собственности являются договоры об отчуждении вещи, такие как договоры купли-продажи, мены, дарения, а также наследование имущества граждан, приватизация и случаи правопреемства при реорганизации юридических лиц. В рассматриваемом случае право собственности возникает не с момента госрегистрации, как установлено нормой ст. 131 ГК РФ, а с момента выплаты последнего паевого взноса. Последующая государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение. 2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.